Konut Kredisi Dosya Masrafı ve Ekspertiz 2026: Ne Kadar Ödenir?

Konut kredisi dosya masrafı, kredi tahsis ücreti ve ekspertiz bedeli 2026 yılında konut kredisi toplam maliyetinin önemli kalemleri olmaya devam ediyor; BDDK bireysel kredilerde binde 5 üst sınırı uygularken, ekspertiz ücreti SPK'nın 2026 asgari ücret tarifesine göre konutun brüt metrekaresine göre değişiyor.

Konut kredisinde çoğu kişi aylık taksit ve faiz oranına odaklanır; oysa açılışta tahsil edilen dosya masrafı, kredi tahsis ücreti ve ekspertiz bedeli toplam maliyete ciddi yük bindirir. Bu yazıda Haziran 2026 itibarıyla Türkiye'de konut kredisi masraflarının yasal sınırlarını, gerçek tarifeleri ve geri ödeme yollarını BDDK ve SPK kaynaklarına dayanarak ele alıyoruz. Taksit tutarını ve toplam maliyeti kendiniz görmek isterseniz konut kredisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Konut Kredisinde Hangi Masraflar Tahsil Edilir?

Bankalar konut kredisi açılışında birkaç farklı kalem ücret alır. Bunları ayrı ayrı bilmek, bankalar arası karşılaştırmayı kolaylaştırır.

• Kredi tahsis ücreti (dosya masrafı): Kredinin kullandırılması karşılığında bankanın aldığı ana ücret. BDDK tarafından bireysel kredilerde üst sınıra tabidir.
• BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi): Tahsis ücreti üzerinden ayrıca hesaplanan %15 oranındaki vergi.
• Ekspertiz ücreti: Bankanın konutu değerlemek için görevlendirdiği SPK lisanslı ekspertiz şirketine ödenen bedel. SPK'nın 2026 asgari ücret tarifesine göre konutun brüt metrekaresine göre değişir.
• İpotek tesis ücreti: Taşınmaz rehninin tapuya işlenmesi sırasında alınan harç ve masraflar.
• DASK primi: Zorunlu deprem sigortası. Kredi açılmadan önce yaptırılması yasal zorunluluktur.
• Hayat sigortası: Birçok banka kredi vadesi boyunca hayat sigortası yaptırılmasını şart koşar; zorunlu değildir.

BDDK'nın Kredi Tahsis Ücreti Üst Sınırı Nedir?

BDDK, 2014 yılında yürürlüğe giren Finansal Tüketiciden Alınacak Ücretler Yönetmeliği ile bireysel kredilerde kredi tahsis ücretine üst sınır getirmiştir. Bu sınıra göre bankalar, bireysel kredilerde anaparanın en fazla binde 5'i (%0,5) oranında tahsis ücreti tahsil edebilir. Hesaplanan tutar üzerine ayrıca %15 BSMV eklenir.

Somut örnek: 100.000 TL konut kredisi kullanan bir tüketici için bankanın tahsil edebileceği azami tutar 500 TL tahsis ücreti + 75 TL BSMV = 575 TL'dir. Bu tutar, kredinin vadesine veya taksit sayısına bakılmaksızın toplam anapara üzerinden bir kez alınır.

Sınırın üzerinde tahsis ücreti talep eden bankayla karşılaşırsanız:

1. Öncelikle bankadan sözleşmenin ilgili maddesini yazılı olarak isteyin.
2. BDDK'nın şikayet ve bilgi talepleri kanalı ile üst sınırı aşan tahsis ücretini bildirin.
3. Tahsis ücretini ödedikten sonra geriye dönük itiraz hakkınız saklıdır. Tüketici hakem heyetleri ve tüketici mahkemeleri bu konuda çok sayıda lehine karar vermiştir.

Faizle birlikte tüm masrafları tek bir orana indirgemek için yıllık maliyet oranı (YMO) hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. YMO, dosya masrafı ve ekspertiz dahil tüm kalemleri içerdiğinden bankalar arası karşılaştırma için en sağlıklı ölçüttür.

Konut Kredisinde Ekspertiz Ücreti Nasıl Belirlenir?

Ekspertiz ücreti bankaya göre değil, bankanın anlaşmalı olduğu SPK lisanslı ekspertiz firmasına göre belirlenir. 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlüğe giren SPK Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi (Resmi Gazete'de yayımlanmıştır), ekspertiz firmalarının uygulayabileceği asgari ücretleri konutun brüt metrekaresine göre kademelendirmiştir. Bankalar veya ekspertiz firmaları bu tarifeden daha yüksek ücret uygulayabilir; ancak daha düşük ücret uygulayamaz.

2026 yılı itibarıyla konut, ofis ve büro için asgari ekspertiz ücretleri şöyle:

Konut / Ofis / Büro Brüt m² Aralığı	Asgari Ekspertiz Ücreti (2026)	Ücreti Kim Öder?
0 – 250 m² (standart daire)	17.622 TL	Başvuru sahibi
251 – 500 m² (büyük daire / lüks konut)	20.217 TL	Başvuru sahibi
501 m² ve üzeri (villa, müstakil, özel yapı)	23.946 TL'den başlayıp 55.569 TL'ye kadar	Başvuru sahibi

Bu tutarlar asgari niteliktedir; taraflar işin özelliğine göre daha yüksek ücret belirleyebilir. Ayrıca her değerleme raporu için 176 TL gayrimenkul bilgi merkezi payı ve 125 TL Birlik payı ücrete eklenir. Brüt metrekare büyüklüğünün tespitinde belediye imar yönetmelikleri dikkate alınır; tapudaki nitelik ile fiili kullanım farklıysa yüksek olan ücret grubu uygulanır.

Ekspertiz ücreti BDDK'nın tahsis ücreti üst sınırına dahil değildir; ayrı bir kalem olarak tahsil edilir. Kredi başvurusu onaylanmasa bile ekspertiz bedeli çoğunlukla iade edilmez, çünkü rapor hazırlanmış ve bankaya teslim edilmiştir. Bu nedenle üç bankaya başvurup üç kez ekspertiz yaptırmak yerine, önce faiz oranı karşılaştırması yapıp krediye en uygun bankayı seçtikten sonra ekspertiz yaptırmak genellikle daha ekonomiktir. Detaylı karşılaştırma için kredi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Konut Kredisi Masrafları İçin Pratik Karşılaştırma Tablosu

Masraf Kalemi	Yasal Sınır / Dayanak	Karşılaştırmada Nelere Bakılmalı?
Kredi tahsis ücreti	BDDK üst sınırı: bireysel kredilerde anaparanın binde 5'i + %15 BSMV	Toplam tutar, sözleşme dili
Ekspertiz ücreti	SPK 2026 asgari ücret tarifesi (m² kademeli)	Konutun brüt m²'si, rapor geçerlilik süresi
İpotek tesis ücreti	Tapu harcı mevzuatı	Yasal paylaşım (alıcı – satıcı – banka)
DASK primi	Zorunlu (6305 sayılı Kanun)	Konut metrekaresi, yapı tarzı, lokasyon
Hayat sigortası	Zorunlu değil (banka şart koşabilir)	Vade, yaş, teminat tutarı

Dosya Masrafı ve Ekspertiz Ücretini Geri Alma Yolları

1. Erken kapatma iadesi: Konut kredisini erken kapatırsanız, banka tahsil ettiği tahsis ücretinin kalan vadeye isabet eden kısmını iade etmek zorundadır. Kredi erken kapatma hesaplama aracımızla iade tutarını öğrenebilirsiniz.
2. Üst sınır ihlali iadesi: BDDK'nın binde 5 sınırını aşan tutarlar için bankaya yazılı itiraz edebilir, ret cevabı alırsanız tüketici hakem heyetine başvurabilirsiniz.
3. Yapılandırma / refinansman: Farklı bir bankadan daha düşük maliyetli kredi çekip mevcut krediyi kapatmak, yıllık bazda ciddi tasarruf sağlayabilir. Kredi yapılandırma aracımızla yeni ve eski kredinin toplam maliyetini karşılaştırın.

Sıkça Sorulan Sorular

BDDK kredi tahsis ücreti üst sınırı 2026'da değişti mi?

Hayır. 2014 Finansal Tüketiciden Alınacak Ücretler Yönetmeliği ile belirlenen binde 5 üst sınırı Haziran 2026 itibarıyla yürürlüktedir. Üzerine %15 BSMV eklenir. Bu sınır, bireysel tüketici kredileri (ihtiyaç, konut, taşıt) için geçerlidir.

Ekspertiz ücreti 2026'da neden bu kadar arttı?

SPK, Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Uygulama Esasları'nı 1 Ocak 2026'dan itibaren güncelledi. Yeni tarifede konut segmenti 0-250 m², 251-500 m² ve 501+ m² olarak üç kademeye ayrıldı; 2025 tarifesine kıyasla konutlarda belirgin artış yapıldı. Bu artış, konut kredisi başvurularında ek maliyet yaratıyor.

Ekspertiz ücretini kim öder?

Ekspertiz ücretini başvuru sahibi öder. Banka, kendi anlaşmalı SPK lisanslı ekspertiz firmasını görevlendirir ve fatura başvuru sahibine yansır. Bankanın sizi yönlendirdiği firmayı değiştirme hakkınız yoktur; ancak bankanın kabul ettiği sürece kendi seçtiğiniz SPK lisanslı firmadan rapor almanız da mümkün olabilir.

Hayat sigortası zorunlu mu?

Hayır. Hayat sigortası yasal olarak zorunlu değildir; ancak birçok banka kredi onayı için hayat sigortası yaptırılmasını şart koşar. Banka sizi kendi anlaşmalı olduğu sigorta şirketine yönlendiremez; kabul ettiği sürece kendi seçtiğiniz bir sigorta şirketinden poliçe alabilirsiniz, bu genellikle daha uygun fiyat sağlar.

Sonuç

Konut kredisi dosya masrafı, BDDK'nın binde 5 üst sınırı ve %15 BSMV ile sınırlandırılmıştır. Ekspertiz ücreti ise SPK'nın 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli asgari ücret tarifesine göre konutun brüt metrekaresine göre kademeli olarak belirlenir; 0-250 m² konutlar için asgari 17.622 TL, 251-500 m² için 20.217 TL, 501 m² üzeri için 23.946 TL'den başlayan tutarlar uygulanır. Başvuru öncesinde tüm masrafları yıllık maliyet oranına çevirip bankalar arası karşılaştırma yapmak, gereksiz masraftan kaçınmanın en temiz yoludur. Güncel tarifeler için bankanızın anlaşmalı olduğu SPK lisanslı ekspertiz firmasıyla iletişime geçmenizi öneririz.