DASK Deprem Sigortası Yaptırma Zorunluluğu ve Güncel Kurallar

6305 Sayılı Kanun Kapsamında DASK Yaptırma Zorunluluğu

Türkiye'de mesken nitelikli taşınmazlar için zorunlu deprem güvencesinin yasal dayanağı 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ile düzenlenmiştir. Kanun, belediye sınırları içerisindeki meskenler için deprem sigortasını zorunlu tutarak afet sonrasında binalarda oluşabilecek fiziki hasarların mali yükünü karşılamayı amaçlar. Sistemin idari ve operasyonel yürütülmesinden tüzel kişiliğe sahip Doğal Afet Sigortaları Kurumu sorumludur. Genel ilkeler ile tarife standartları ise Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK) tarafından belirlenir.

Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS), mülk sahiplerine bağımsız bölümlerini deprem riskine karşı teminat altına alma yükümlülüğü getirir. Bu yasal çerçeve, afet sonrasında kamu bütçesindeki mali baskıyı yönetilebilir sınırlarda tutmayı hedefler. Bireysel açıdan ise poliçe, binanın taşıyıcı unsurlarındaki hasarların hızla tazmin edilmesini ve yaşam alanının yeniden kullanılabilir duruma gelmesini destekler.

Zorunlu Deprem Sigortasının Kapsamı ve İstisnaları

DASK poliçesi, tapuya kayıtlı ve mevzuatta tanımlanan nitelikleri taşıyan yapılar için düzenlenir. Kanun metni kapsama giren meskenler ile istisna tutulan binaları açıkça belirlemiştir.

Poliçe kapsamındaki gayrimenkuller şunlardır:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki mesken nitelikli bağımsız bölümler,
• Tapuya tescilli taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilen binalar,
• Bu binalar içerisinde yer alan büro, ticarethane veya dükkân gibi mesken dışı birimler,
• Doğal afetler nedeniyle devlet tarafından yaptırılan veya verilen krediyle inşa edilen meskenler,
• Tapu tahsisi henüz yapılmamış kooperatif mülkiyetindeki bağımsız birimler.

Sigorta kapsamı dışındaki yapılar şunlardır:

• Köy yerleşim alanlarında belediye mücavir alanı dışında kalan ve ruhsatsız inşa edilen yapılar,
• Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan bağımsız iş merkezleri ve fabrikalar,
• İmar mevzuatına aykırı, projesiz inşa edilmiş kaçak binalar,
• Yetkili idarelerce yıkılmasına karar verilmiş metruk yapılar,
• Kamu kurum ve kuruluşlarına ait resmi hizmet binaları.

Teminat kapsamı doğrudan deprem sarsıntısını ve sarsıntının yol açtığı yangın, infilak, dev dalga (tsunami) ile yer kayması sonucu oluşan fiziki hasarları içerir. Temeller, ana taşıyıcı kolonlar, kirişler, perde duvarlar, tavan ve tabanlar ile merdivenler güvence kapsamındadır. Buna karşılık enkaz kaldırma giderleri, kâr kaybı, kira gelirinden mahrum kalma, ev eşyaları ve taşınır varlıklar DASK teminatı dışındadır. Eşyaların ve DASK limitini aşan bina değerinin korunması için tamamlayıcı nitelikteki konut sigortası poliçelerine başvurulur.

DASK Olmadan Yapılamayan Resmi İşlemler ve Yeni Devir Kuralı

6305 sayılı Kanun sigortayı zorunlu kılmakla birlikte, poliçe yaptırmayan mülk sahiplerine doğrudan periyodik bir para cezası kesilmez. Yasa koyucu bunun yerine sigorta denetimini kamu ve finansal hizmetlerin ön koşulu haline getirmiştir. Geçerli poliçe bulunmadığında aksayan temel işlemler şunlardır:

• Tapu Devir ve İpotek İşlemleri: Taşınmaz alım, satım veya ipotek tesisinde Tapu Müdürlüğü aktif DASK kaydı arar. Alıcı ve satıcı tarafından tapu harcı ödense dahi poliçesiz tescil yapılamaz.
• Banka Kredisi Süreçleri: Bankacılık sistemi üzerinden kullanılan konut kredisi işlemlerinde ipotek tesis edilirken DASK aranır. Kredi vadesi boyunca her yıl poliçenin yenilenmesi zorunludur.
• Altyapı Abonelik Başvuruları: Elektrik, su ve doğalgaz dağıtım şirketleri yeni abonelik veya devir işlemlerinde aktif DASK poliçe numarasını kontrol eder. Geçerli poliçe olmadan altyapı hizmeti açılmaz.

SEDDK tarafından Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları'nda yapılan düzenlemeyle gayrimenkul satışlarında poliçe devri uygulaması kaldırılmıştır. Önceki dönemde mevcut poliçe tapu devrinden sonra zeyilname ile yeni malike devredebiliyordu. 5 Eylül 2026 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren kurala göre, satış yoluyla yapılan el değiştirmelerde mevcut DASK poliçesi tapudaki tescil tarihi itibarıyla kendiliğinden son bulur. Sona eren poliçenin kalan günlerine ait prim tutarı eski malike iade edilir. Konutu satın alan yeni malik ise tescil öncesinde kendi adına yeni bir DASK poliçesi tanzim ettirmekle yükümlüdür. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda poliçe yeni hak sahibiyle devam eder; yeni malik durumu 15 gün içinde sigorta şirketine bildirmelidir.

Teminat Bedeli ve Prim Hesaplama Mantığı

DASK poliçelerinde primler serbest piyasa koşullarına göre değil, SEDDK tarafından yayımlanan Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı doğrultusunda belirlenir. Tarife modelinde yapının özellikleri ve bulunduğu coğrafi alanın deprem riski esas alınır.

Prim ve teminat tutarını belirleyen ana unsurlar şunlardır:

• Yapı Tarzı: Binalar betonarme ve diğer şeklinde sınıflandırılır. Betonarme yapılar daha düşük tarife katsayısına sahiptir.
• Deprem Risk Grubu: Türkiye Deprem Tehlike Haritası baz alınarak oluşturulan 7 farklı risk grubu bulunur. Fay hatlarına yakınlık derecesine göre uygulanan tarife katsayısı değişir.
• Brüt Alan: Konutun metrekare cinsinden brüt alanı, resmi metrekare birim maliyetiyle çarpılarak azami teminat tutarı hesaplanır.

Hesaplama mantığını örnek senaryo üzerinden açıklayalım. Brüt alanı 100 metrekare olan betonarme bir daire için SEDDK tarafından duyurulan birim inşaat maliyeti esas alınarak toplam sigorta bedeli bulunur. Bu tutar, konutun bulunduğu bölgenin risk katsayısıyla çarpılarak yıllık brüt prime ulaşılır. Poliçesini her yıl kesintisiz yenileyen mülk sahiplerine yenileme indirimi uygulanır. Sigorta bedeli hesaplanırken arsa payı dikkate alınmaz; sadece binanın yeniden inşa maliyeti baz alınır. Bu sebeple belediye rayiç bedeline dayanan emlak vergisi hesaplama ölçütleri ile DASK teminatı birbirinden farklıdır.

Poliçede her hasar için yüzde 2 oranında tenzili muafiyet uygulanır. Bu kural uyarınca, toplam sigorta bedelinin yüzde 2'sine kadar olan kısmi zararlar mülk sahibinin sorumluluğundadır; bu tutarı aşan zarar miktarı muafiyet düşülerek tazminat olarak ödenir.

DASK ile İhtiyari Konut Sigortasının Farkları

Zorunlu Deprem Sigortası, afet durumunda temel barınma hakkının yeniden sağlanmasına odaklanan bir taban güvencedir. Konutun piyasa değeri yüksek olduğunda ya da evde değerli eşyalar bulunduğunda tek başına DASK yeterli koruma sağlamaz. İki ürün arasındaki temel ayrımlar şunlardır:

Konutun yeniden inşa maliyeti DASK üst limitinin üzerinde kalıyorsa, aradaki fark için sigorta şirketlerinden ihtiyari deprem teminatı talep edilebilir. Mevzuat uyarınca sigorta şirketleri, geçerli bir DASK poliçesi düzenlenmemiş konutlara ihtiyari deprem teminatı veremez. Bu yönüyle DASK, mülkiyet güvencesinin başlangıç noktasıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu kapsamında meskenlerin deprem kaynaklı bina hasarlarını güvenceye alan yasal bir sigorta türüdür. Tapu devirleri, konut kredisi kullanımı ve elektrik, su, doğalgaz altyapı abonelikleri için geçerli poliçe ibrazı şarttır.

DASK yaptırmamanın doğrudan bir para cezası var mı?

Mevzuata göre poliçe yaptırmayanlara doğrudan uygulanan bir idari para cezası bulunmaz. Ancak geçerli poliçe olmadan tapuda satış veya devir yapılamaz, bankalardan konut kredisi alınamaz ve elektrik, su, doğalgaz abonelikleri açılamaz.

Ev satıldığında mevcut DASK poliçesi yeni sahibine geçer mi?

Yürürlükteki düzenlemeye göre satış yoluyla mülkiyet değiştiğinde mevcut DASK poliçesi tapu tescil tarihi itibarıyla kendiliğinden sona erer. Eski malike kalan günlerin prim iadesi yapılır. Yeni malik ise devir öncesinde kendi adına yeni bir DASK poliçesi tanzim ettirmek zorundadır.

Kiracılar kendi adlarına DASK yaptırabilir mi?

Kiracılar sigorta ettiren olarak poliçe primini yatırabilir. Ancak mülkiyet hakkı ev sahibine ait olduğundan poliçe hak sahibi tapu maliki olarak düzenlenir ve olası hasar tazminatı yalnızca malike ödenir.

DASK bina içindeki eşyaları karşılar mı?

DASK yalnızca binanın ana taşıyıcı unsurları ile fiziki yapısını güvence altına alır. Ev içerisindeki mobilyalar, elektronik cihazlar ve kişisel eşyalar DASK teminatına dahil değildir; bu riskler için ihtiyari konut sigortası düzenlenmesi gerekir.