SPK Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi 2026

SPK Değerleme Asgari Ücret Tarifesinin Yasal Çerçevesi

Türkiye'de gayrimenkul değerleme faaliyetleri, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu hükümleri uyarınca Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde yürütülür. Değerleme hizmeti sunan gayrimenkul değerleme şirketleri ile gayrimenkul değerleme uzmanlarının uymakla yükümlü olduğu asgari hizmet bedelleri, her yıl SPK tarafından belirlenerek Resmî Gazete üzerinden ilan edilir. 2026 yılı için geçerli olan tarife, 31 Aralık 2025 tarihli ve 33124 sayılı (6. Mükerrer) Resmî Gazete'de yayımlanan 2026 Yılı Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi ve Uygulama Esaslarına İlişkin Karar ile yürürlüğe girmiştir.

Bu düzenlemenin temel amacı, değerleme kuruluşları arasında haksız fiyat rekabetini engellemek ve sektörün hizmet kalitesini korumaktır. SPK mevzuatına göre tarifede ilan edilen tutarlar taban niteliğindedir. Değerleme şirketleri veya Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyeleri, işin karmaşıklığına ve niteliğine bağlı olarak bu tutarların üzerinde bir bedel kararlaştırabilir; ancak ihale, toplu sözleşme veya benzeri yollarla asgari ücretin altında fiyat teklifi veremezler. İndirim yasağı, taşınmaz değerleme raporlarının bağımsız ve tarafsız biçimde hazırlanmasını teminat altına alan yasal bir kuraldır.

2026 Yılı Gayrimenkul Değerleme Ücret Grupları ve Taban Fiyatlar

Tarifede gayrimenkuller tapu kayıtlarındaki niteliklerine, kullanım amaçlarına ve brüt metrekare büyüklüklerine göre farklı kategorilere ayrılmıştır. Mülkün fiziksel büyüklüğü arttıkça değerleme uzmanının sahada ve arşiv kayıtlarında yürüttüğü inceleme hacmi genişlediğinden, asgari ücret kademeli olarak yükselir. Tapudaki resmi nitelik ile taşınmazın fiili kullanım durumu arasında fark bulunması ve bu durumun birden fazla ücret grubuna girmesi halinde, yüksek olan ücret grubu esas alınır.

Gayrimenkul Türü	Büyüklük Aralığı (Brüt m²)	2026 Asgari Hizmet Bedeli (TL)
Konut, Ofis veya Büro (Bağımsız Bölüm)	250 m²'ye kadar	17.622
Konut, Ofis veya Büro (Bağımsız Bölüm)	251 – 500 m²	20.217
Konut, Ofis veya Büro (Bağımsız Bölüm)	501 – 1.000 m²	23.946
Tarım Alanı, Bağ, Bahçe, Tarla	20.000 m²'ye kadar	17.568
Arsa (Yapılaşmaya Uygun)	1.000 m²'ye kadar	22.479
Arsa (Yapılaşmaya Uygun)	1.001 – 5.000 m²	27.540
İmalathane, Fabrika, Depo, Atölye	1.000 m²'ye kadar	25.137
Akaryakıt İstasyonu	Tekil Tesis	97.821

Büyük ölçekli ticari tesisler, alışveriş merkezleri, oteller ve sanayi siteleri gibi mülklerde metrekare dilimleri ve teknik analiz gereksinimleri farklılaştığı için taban ücretler 250 bin lirayı aşabilmektedir. Bireysel işlemlerin büyük kısmını oluşturan konut ve arsa türü taşınmazlarda ise tablodaki dilimler referans alınır.

Ekspertiz Ücretini Oluşturan Ek Maliyet Kalemleri

SPK tarafından açıklanan asgari ücret tarifesi, yalnızca değerleme uzmanının ve kuruluşunun sunduğu teknik raporlama hizmetinin taban bedelidir. Mülk sahipleri ya da alıcılar, nihai fatura tutarının tarifedeki rakamdan yüksek olduğunu gördüklerinde kafa karışıklığı yaşayabilir. Bu fark, tarifenin uygulama esaslarında açıkça belirtilen yasal ek giderlerden kaynaklanır.

• Resmi Kurum Harçları: İlgili belediyenin imar müdürlüğünde mimari proje, ruhsat ve yapı kullanım izin belgelerinin incelenmesi için ödenen belediye arşiv harçları ile tapu ve kadastro harçları doğrudan mülk sahibine veya talep edene yansıtılır. Belediye harçları yerel meclis kararlarına bağlı olarak ilçeler arasında farklılık gösterir.
• Ulaşım Masrafları: Taşınmazın bulunduğu konuma yapılan seyahat, kilometre giderleri ve varsa şehirlerarası ulaşım maliyetleri belgelendirilmek şartıyla hizmet bedeline eklenir.
• Merkezi Sistem ve Birlik Payları: Değerleme raporlarının kayıt altına alındığı Gayrimenkul Bilgi Merkezi (GBM) sistem payı ile TDUB birlik katkı payı yasal zorunluluk olarak faturaya dahil edilir.
• Katma Değer Vergisi (KDV): Tarifedeki tüm tutarlar KDV hariç olarak yayımlanır. Hizmet bedeli ve fatura edilebilir kalemler üzerine yürürlükteki yasal KDV oranı eklenir.

Değerleme kuruluşları, bu ek masrafları kendi kâr marjlarına eklemeden, makbuz veya fatura karşılığı doğrudan müşteriden tahsil etmekle yükümlüdür.

Konut Kredisi Sürecinde Değerleme Masrafı Nasıl Hesaplanır?

Bankalar aracılığıyla konut finansmanı kullanılırken teminat gösterilecek taşınmazın piyasa değerinin tespiti için SPK lisanslı kuruluşlardan rapor talep edilir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) düzenlemeleri gereğince bankalar, müşteriden yalnızca üçüncü şahıslara ödenen belgelenebilir ekspertiz bedelini tahsil edebilir; değerleme üzerinden ek bir operasyonel kâr kalemi oluşturamazlar. Konut alımında bütçe planlaması yaparken konut kredisi ekspertiz masrafı tutarını doğru hesaplamak, beklenmedik masrafların önüne geçer.

Faturaya yansıyacak toplam tutarı somutlaştırmak adına, büyükşehir sınırları içinde yer alan 120 m² brüt alana sahip standart bir apartman dairesi üzerinden örnek bir maliyet dökümü yapılabilir:

• SPK 2026 asgari hizmet bedeli (250 m² altı konut): 17.622 TL
• Belediye imar arşivi ve proje inceleme harcı (örnek ortalama): 2.500 TL
• GBM sistem payı ve birlik katkı bedeli: 850 TL
• Yerel ulaşım ve saha inceleme gideri: 600 TL
• Hizmet bedeli üzerinden %20 Katma Değer Vergisi: 3.524,40 TL
• Örnek Toplam Ekspertiz Bedeli: 25.096,40 TL

Bu hesaplama temsili bir örnek niteliğindedir. Gayrimenkulün bulunduğu ilçenin belediye harç tarifesine ve mesafeye göre nihai tutar değişiklik gösterir. Konut alımı planlanırken kredi taksitleri ve peşinatın yanı sıra bu tür yan kalemlerin de göz önünde bulundurulması gerekir. Kredi başvurusu öncesinde toplam ödeme planını görmek için konut kredisi hesaplama aracı kullanılabilir, dosya ve sigorta giderleri için ise kredi dosya masrafı hesaplama ekranı üzerinden genel gider projeksiyonu çıkarılabilir. Ayrıca ticari veya konut amaçlı bir mülk edinirken getiri oranını test etmek isteyen yatırımcılar, amortisman sürelerini gayrimenkul yatırımı analizleriyle birlikte değerlendirmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Banka ekspertiz ücreti SPK tarifesinden neden daha yüksektir?

Bankaların müşteriden tahsil ettiği ekspertiz bedeli, yalnızca SPK asgari hizmet tutarını değil; belediye arşiv harçlarını, kadastro sorgu masraflarını, Gayrimenkul Bilgi Merkezi sistem ücretini ve KDV'yi de kapsar. Bu resmi giderler hizmet bedeline eklendiğinde bankanın talep ettiği nihai masraf taban tarifeden yüksek çıkar.

Ekspertiz raporuna itiraz edildiğinde yeniden ücret ödenir mi?

Raporda açık bir maddi hata, metrekare hesaplama kusuru veya eksik belge tespiti varsa, mevcut değerleme kuruluşu bu düzeltmeleri ek bir bedel talep etmeden gerçekleştirir. Ancak değer takdirine yönelik genel itirazlarda başka bir değerleme şirketinden yeni bir rapor istenmesi durumunda, mevzuat gereği ikinci inceleme için de tam asgari ücret ve resmi harçlar yeniden ödenir.

Ekspertiz işlemi iptal edilirse ödenen ücret geri alınabilir mi?

Kredi başvurusundan vazgeçilmesi halinde değerleme uzmanı henüz sahaya çıkmamış ve resmi kurumlarda harç ödemesi yapılmamışsa tahsil edilen tutarın tamamı iade edilir. İnceleme başladıktan veya belediye arşiv harcı ödendikten sonraki iptallerde ise belgelendirilen zorunlu harcamalar düşülerek kalan miktar müşteriye aktarılır.

Değerleme Tarifesinin Piyasadaki Rolü

SPK gayrimenkul değerleme asgari ücret tarifesi, gayrimenkul piyasasında fiyatlama disiplinini koruyan temel mekanizmalardan biridir. Belirlenen taban fiyatlar hem bireysel konut alıcıları hem de ticari portföy yöneticileri için maliyet şeffaflığı sağlar. Hizmet bedelinin standartlaştırılması, değerleme uzmanlarının sahada yeterli süre ayırmasına, yasal projeleri eksiksiz incelemesine ve piyasa gerçeklerine uygun bağımsız raporlar üretmesine zemin hazırlar.